土地制度改革：

利用这套制度的最主要的理论基础是：(1)公有制。(2)土地的特殊性。(3)用途管制制度。(4)涨价归公。从“两权分离。、不动所有权这套制度安排在承包地、宅基地和农地转用上，我们不可谓不努力，但是，制度绩效不尽如人意是显然的。如果继续采用这套改革逻辑，就会面临非常大的困境，要有足够的智慧找出新的改革逻辑。

在我看来，现在应该反思“两权分离”改革逻辑，在根子上动手术，涉及如下问题。

一是集体所有制的改革。如果集体所有制的改革不往前推，再继续走“两权分离”改革的模式，是很难的。现在要改革的话，按什么路线走呢？在公有制下来改集体所有制，是否可行？ 

第一是农地。除“长久不变”以外，另一个非常重要的制度设计是承包经营权制度改革，赋予承包权有占有、使用、收益和流转的功能，就是把承包权做实（使用权、收益权、流转权），然后将承包权流转给未来种地的人做经营权的抵押和担保权。

二是宅基地。宅基地改革现在分歧最大。因为大家担心农民把宅基地卖了，会造成流离失所，现在对宅基地讲的是“保障农民宅基地用益物权，完善宅基地制度”，然后，“试点推进住房财产权抵押、担保和转让”，基本上还是按“三权分离”这套制度在设计。

宅基地的制度改革上核心是什么呢？如果宅基地的用益物权还是只停留在保障占有和使用权，那等于不改革。宅基地的权能扩大到什么程度，是改革面临的重要问题。

分析后得到的结论是，最起码把宅基地的用益物权扩大到跟一般用益物权等同，即占有、使用、收益权，然后再对宅基地的用益物权进行分类改革。比如城乡结合部地区、沿海地区这些已经没有福利分配的地区，宅基地就直接按财产权制度来进行改革试点，占有、使用、收益、流转就按财产权来对待。传统地区可以先往后放一点。

宅基地的另外一个改革是怎样完善宅基地制度，核心是按成员权无偿分配的制度能改革到什么程度。

一是在相关方面又该进行怎么完善呢？

分析得到的总论是：无偿变有偿和改革成员权获得宅基地制度。沿海地区和城市化地区现在已经没有福利分配一说了，可以顺应这些地区城市化的进程，将现在这套按集体成员边界来划界的宅基地制度打开，让宅基地进入土地市场。

二是两种所有制分治改革。城市土地国有和农村土地集体所有这套制度如果不改革，农转非用这套制度改革是无法取得进展的。现在最主要的问题是城市土地国有怎么解决。现在最矛盾的区域在城市建成区和城市规划区中间的地段。这一地段很多都没有征收到政府手上，但是规划控制不准人家用了。这些集体所有土地未来是继续走征收，还是走十八届三中全会讲的“集体经营建设用地进入市场”？改革的核心在这个问题上。

三是土地治理体系改革。其核心是处理政府和老百姓的关系，核心问题是土地增值收益的分配。分配原则、农民的份额、不同类型的农民在土地增值收益分配中的取得方式等等，如果设计不好的话，就是未来的“火药桶”。

最后，要将土地问题回归常态，使土地从发动机回归为引致型。回归常态就是改变现在地方政府的卖地模式，使政府从经营者退回到服务者的角色。在这个基础上，按现代土地制度来设计整个土地制度的安排才有可能性。

如果土地继续作为发动机来推动发展，集体所有制改革、土地城乡分治的改革、征地制度的改革都是不可能真正推进到位的。土地问题只有回归常态， 其他的土地制度改革才能向前推动，现代土地制度才能构建起来，社会才有可能正常起来。

本文来源：引自刘守英著的《直面中国土地问题》一书